Rechtsprechung:


Das Recht auf Einräumung einer Sicherungshypothek kann nicht ausgeschlossen werden!

(LG Berlin, Beschluss vom 04.06.2015 – 104 O 42/15)

Die Antragstellerin stellt einen Antrag auf Erlass einer einstweiligen Verfügung auf Eintragung einer Vormerkung eines Anspruchs auf Einräumung einer Bauhandwerkersicherungshypothek gemäß § 648 BGB über € 78.574,00 nebst eines Kostenpauschquantums in Höhe von € 1.550,00. Diesen Anspruch stützt sie auf einen offenen, bislang nicht gezahlten Werklohnanspruch. Die Antragstellerin hatte mit der Antragsgegnerin drei Bauverträge über die Ausführung von Betoninstandsetzungen für ein großes Einkaufszentrum in Berlin abgeschlossen. Die Parteien hatten jeweils einen Pauschalpreisvertrag abgeschlossen. In allen von der Antragsgegnerin vorformulierten Bauverträgen war eine gleichlautende Klausel enthalten, die das Recht der Antragstellerin, Sicherheit nach § 648 BGB zu verlangen, ausschloss. Die Antragstellerin führte die Arbeiten vereinbarungsgemäß aus, sodass diese abgenommen wurden. Die Antragstellerin rechnete sodann die von ihr erbrachten Leistungen ab. Es errechnete sich ein Gesamtwerklohnanspruch in beantragter Höhe. Zahlungen leistete die Antragsgegnerin nicht, sodass die Antragstellerin den Erlass einer einstweiligen Verfügung auf Eintragung einer Vormerkung einer Bauhandwerkersicherungshypothek gemäß § 648 BGB beantragte.

Das Landgericht gibt dem Antrag auf Erlass der einstweiligen Verfügung in vollem Umfang statt. Nachdem der Anspruch dem Grunde und der Höhe nach glaubhaft gemacht war, hatte sich das Landgericht mit der rechtlichen Problematik auseinanderzusetzen, ob das Recht, eine Sicherungshypothek nach § 648 BGB zu verlangen, in den Allgemeinen Geschäftsbedingungen der Antragsgegnerin wirksam ausgeschlossen war. Diese rechtliche Problematik löst das Landgericht zugunsten der Antragstellerin. Es ist der Auffassung, dass der Ausschluss des Rechtes auf Einräumung einer Sicherungshypothek gegen § 307 BGB verstößt und damit unwirksam ist.


Hinweis für die Praxis
Die Entscheidung des Landgerichts Berlin ist die erste zur Frage des Ausschlusses des § 648 BGB in AGB, die nach der Novellierung des § 648 a BGB ergangen ist. Nach Novellierung dieser Vorschrift hat der Auftragnehmer auch das Recht, auf Sicherheit zu klagen. Damit sind die Rechtsschutzmöglichkeiten aus § 648 a BGB und § 648 BGB für den Auftragnehmer im Wesentlichen identisch. Gleichwohl folgt das Landgericht Berlin der zur bisherigen Rechtslage ergangenen ständigen Rechtsprechung (BGH, Urteil vom 03.05.1984 – VII ZR 80/82, BauR 1984, 413; OLG Karlsruhe, Urteil vom 29.10.1996 – 8 U 18/96, BauR 1997, 486; OLG Celle, Urteil vom 26.10.2000 - 13 W 75/00, IBR 2004, 1105; IBR-Online-Kommentar-Kniffka, § 648 BGB, Rdnr. 42). Die Entscheidung ist zu begrüßen. Auch nach der Änderung des § 648 a BGB unterscheidet sich diese Vorschrift von § 648 BGB. Steht das Baugrundstück noch im Eigentum des Auftraggebers, so kann der Auftragnehmer durch eine Vormerkung auf Eintragung einer Bauhandwerkersicherungshypothek im Grundbuch den Verkauf des Grundstücks blockieren bzw. erschweren und hierdurch den AG anhalten, die Sicherheit abzulösen. Insbesondere nach Abschluss der Leistung, Abnahme und Legung der Schlussrechnung ist § 648 a BGB ein stumpfes Schwert. Die Druckmittel, die ein AN bei Nichtstellung der Sicherheit gegenüber dem AG hat (Leistungsverweigerungsrecht, Kündigung) sind zwecklos, da er keine Leistung mehr zu erbringen hat, die er einstellen oder kündigen könnte. Das Recht des AN, die Sicherheit nach § 648 a BGB einzuklagen, läuft dann leer, wenn der Auftraggeber wirtschaftlich nicht in der Lage ist, die Sicherheit zu stellen. In diesem Fall hilft dem AN allein die Möglichkeit, eine Bauhandwerkersicherheit zu beantragen. Darüber hinaus spricht für die Unwirksamkeit des Ausschlusses, dass die Sicherungsrechte des § 648 BGB und § 648 a BGB nicht identisch sind.




Flurstücksgrenzen: Kein Ermessen bei katasterrechtlicher Grenzfeststellung

Werden Flurstücksgrenzen festgestellt, ist dem Vermessungs- und Katasteramt kein Ermessen eingeräumt. Es ist nicht befugt, aus mehreren möglichen Grenzverläufen einen auszuwählen.

Dies entschied das Oberverwaltungsgericht (OVG) Rheinland-Pfalz. Der Kläger ist Eigentümer zweier Grundstücke, die an einen Weg der Gemeinde angrenzen. Die ursprüngliche Vermessung dieses Bereichs des Weges erfolgte im 19. Jahrhundert nach dem nassauischen Kataster. Da eine durchgängige Kontrolle der Urmessung nicht gegeben ist, galten die Flurstücksgrenzen des Wegs nach der Handhabung des Vermessungs- und Katasteramts als noch nicht festgestellt. In einem Termin vor Ort im November 2009 stellte das Vermessungs- und Katasteramt dann die Flurstücksgrenze des Wegs zu den Grundstücken des Klägers erstmalig fest. Hiergegen erhob der Kläger nach erfolglosem Widerspruchsverfahren Klage, weil er die Grenzbestimmung für fehlerhaft hielt. Das Verwaltungsgericht Koblenz wies die Klage ab. Im Berufungsverfahren holte das OVG ein Sachverständigengutachten zu der Frage ein, ob die wissenschaftlichen Vorgaben und geltenden Richtlinien für das Verfahren bei Liegenschaftsvermessungen in Rheinland-Pfalz eingehalten worden seien. Nach Erörterung des Gutachtens in der mündlichen Verhandlung gab das Oberverwaltungsgericht der Klage statt.

Im vorliegenden Fall könne sich die vom Vermessungs- und Katasteramt vorgenommene Feststellung der in der Örtlichkeit zu rekonstruierenden Grenze nicht auf eine ausreichende Anzahl von identischen Punkten stützen. Auf der Grundlage der bisher vorgefundenen identischen Punkte sei nach dem Ergebnis des Sachverständigengutachtens davon auszugehen, dass zumindest ein abweichender, vermessungstechnisch aber ebenso abgesicherter Grenzverlauf festgestellt werden könne und damit keine eindeutige Grenze vorliege.

Quelle | OVG Rheinland-Pfalz, Urteil vom 13.1.2016, 1 A 10955/13.OVG, Abruf-Nr. 188819 unter www.iww.de.




Eine Baulasterklärung muss grundsätzlich bestimmt genug sein. Daher muss sie sich im Regelfall auf ein konkretes Bauvorhaben, zumindest aber auf einen konkreten Anlass beziehen und nicht allgemeingültige Regelungen treffen.

So entschied es der Verwaltungsgerichtshof (VGH) Hessen. Setzt eine Baulasterklärung für ein Baugebiet von 24 Grundstücken Bauordnungsrecht ohne nähere Einschränkung aus, verstößt sie gegen ein gesetzliches Verbot und ist daher unwirksam. Baulastfähig ist nur der Verzicht auf die Geltendmachung nachbarlicher Abwehrrechte, soweit diese disponibel sind. Hierzu gehört das bauordnungsrechtliche Abstandsflächenrecht nicht voraussetzungslos, insbesondere nicht hinsichtlich brandschutzrechtlicher Vorgaben.

QUELLE | VGH Hessen, Urteil vom 1.12.2015, 3 A 55/15 Z, Abruf-Nr. 187990 unter www.iww.de.




Es reicht nicht aus, lediglich auf den Ort, „wo der Bebauungsplan eingesehen werden kann“ in der Bekanntmachung hinzuweisen, also z. B. in Stuttgart. Der Aufbewahrungs- und Einsichtnahmeort muss vielmehr so angegeben werden, dass die Personen, die Einsicht nehmen wollen, den Bebauungsplan ohne große Schwierigkeiten finden.

Der Hinweiszweck wird noch erreicht, wenn jedenfalls eine „Anlaufstelle“ benannt wird oder sich aus der Bekanntmachung ergibt, bei der Interessierte ohne unzumutbare Erschwernisse nähere Auskunft über die Stelle der Einsichtnahme erhalten können, wenn diese Stelle gleichfalls ohne unzumutbare Erschwerungen zu erreichen ist.

QUELLE | VGH Baden-Württemberg, Urteil vom 27.10.2015, 8 S 2207/13, Abruf-Nr. 187991 unter www.iww.de.




Das Oberverwaltungsgericht (OVG) Berlin-Brandenburg hat entschieden, dass die dauerhafte Nutzung einer Wohnung in einem Gebäude, für das eine Genehmigung als Wohngebäude vorliegt, als Ferienwohnung für einen wechselnden Personenkreis eine Nutzungsänderung darstellt, für die eine Baugenehmigung erforderlich ist.

Im zugrunde liegenden Streitfall hatte eine Wohnungseigentümerin ihre Wohnung in einem als Wohngebäude genehmigten Haus in Berlin-Prenzlauer Berg über Internetportale vermarktet und dauerhaft als Ferienwohnung vermietet. Das Bezirksamt Pankow untersagte der Frau jedoch die Nutzung der Wohnung als Ferienwohnung.

Das OVG bestätigte die Entscheidung des Verwaltungsgerichts Berlin, das die Beschwerde der Eigentümerin gegen die Nutzungsuntersagung zurückgewiesen hatte. Zur Begründung führte das Gericht aus, dass die dauerhafte Nutzung einer Wohnung als Ferienwohnung für einen ständig wechselnden Personenkreis planungsrechtlich eine eigenständige Nutzungsart ist. Diese unterscheidet sich von der auf Dauer angelegten allgemeinen Wohnnutzung. Für die damit vorliegende Nutzungsänderung muss eine Baugenehmigung eingeholt werden. Ob die Bauaufsichtsbehörde gegen die ungenehmigt geänderte Nutzung einschreitet, steht in ihrem Ermessen. Grundsätzlich rechtfertigt bereits die formelle Illegalität der Ferienwohnungsnutzung eine Nutzungsuntersagung. Es muss regelmäßig in einem Baugenehmigungsverfahren geprüft werden, ob die Ferienwohnnutzung an einem konkreten Standort planungsrechtlich zulässig ist.

QUELLE | OVG Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 30.5.2016, 10 S 34.14, Abruf-Nr. 187988 unter www.iww.de.




Grundsätzlich müssen auch Dachterrassen einen Grenzabstand zum Nachbarn von mindestens 2,50 m freihalten (ohne eine entsprechende Nachbarzustimmung). |

So entschied das Oberverwaltungsgericht (OVG) Hamburg. Die Wirkungen einer Dachterrasse sind aus der Sicht des Nachbarn mit denen einer ebenerdigen Terrasse nicht vergleichbar, sodass sie abstandsflächenrelevant sind. Auch die hier betroffene hessische Bauordnung begünstigt nicht grenzständig errichtete Dachterrassen, die vor einer Außenwand liegen, die selbst nicht grenzständig errichtet worden ist. (Eck-)Balkone, die nicht nur als Vorbau eines grenzständig errichteten Gebäudeteils, sondern in ihrer Funktion zugleich dem von der Grenze zurückgesetzten Gebäudeteil (und eine eigene Zugangsmöglichkeit haben) dienen, sind nur unter den Voraussetzungen des § 6 Abs. 6 Nr. 2 HBauO zulässig. Sie müssen deshalb auch einen Mindestabstand von 2,50 m zur Nachbargrenze wahren.

Quelle | OVG Hamburg, Urteil vom 19.5.15, 2 Bs 255/14, Abruf-Nr. 187376 unter www.iww.de.

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